إعلانات تيك توك للعقار في السعودية: الدليل العملي

إعلانات تيك توك للعقار تشتري لك انتباهًا رخيصًا، لا نية شراء جاهزة. لذلك تنجح الحملة حين يفلتر الفيديو والنموذج المشتري قبل أن يرن جوال المستشار. في حساب أديره لفلل وشقق في جدة، صرفت 19 حملة بين مارس وسبتمبر 2026 مبلغ 9,189 ريالًا، وجلبت 222 Lead بمتوسط 41.4 ريال (كيف حسبناها؟). وفي فلل جدة، النموذج الذي كان الـ Lead الخام فيه أغلى هو الذي أعطى Lead مؤهلًا أرخص. هذا الدليل يمر على الطريق كله: الحساب ومستند النشاط، ونوع الحملة، والنموذج، والفيديو، والرفض، وخطة الشهر الأول.

والرقم الذي يحكم كل قسم هنا واحد: تكلفة الـ Lead المؤهل، أي من تناسبه الوحدة سعرًا وطريقة شرائه واضحة ويرد على الجوال. والمعادلة كاملة في دليل تكلفة العميل الجاد.

إعلانات تيك توك للعقار تبيع الانتباه لا نية الشراء

لا أحد يفتح تيك توك ليبحث عن شقة. المشاهد يقلّب الفيديوهات، والإعلان يقطع عليه ما يشاهده. لهذا يكون الظهور رخيصًا والنية ضعيفة.

الأرقام تقول ذلك بوضوح. في حساب جدة (مارس إلى سبتمبر 2026) كان الألف ظهور بحوالي 16 ريالًا في المتوسط، والنقرة بحوالي 0.90 ريال. وفي ثلاثة حسابات سناب بالرياض خلال 2025 كان الألف ظهور بين 37 و87 ريالًا تقريبًا. لكن الـ Lead الخام في جدة كلّف 41 ريالًا في المتوسط، بينما كان على سناب بين 7 و15 ريالًا.

لماذا الفرق؟ لا أعرف سببًا واحدًا مثبتًا. الحسابات تبيع وحدات مختلفة في مدن مختلفة، وبعض نماذج جدة صعبة عمدًا. والذي أعرفه أن الظهور الرخيص لا يفيدك إلا إذا فلترته بأربع مراحل:

• من لا يعرفك: ظهور رخيص، ومعه السعر والمواصفات مكتوبة على الشاشة.
• من يهتم: نموذج فوري يسأل عن السعر قبل الاسم.
• من يقارن: فيديو ثانٍ يرد على اعتراضه. هذه المرحلة لم أختبرها بأرقام في حساباتي.
• من يحجز: مستشار يرد خلال 5 دقائق في الدوام.

وقاعدة الحذر الأولى: نسبة نقر فوق 5% مع Leads قليلة سبب للفحص، لا للاحتفال.

أرقام 19 حملة حقيقية في جدة

الحساب لمشروع فلل في شمال جدة تبدأ أسعاره من 3.25 مليون ريال، ومعه مشروعا شقق. كل الحملات التسع عشرة كانت Smart+ بهدف Leads ونماذج فورية. والمتغير الذي اختبرته هو صعوبة النموذج. هذه أبرز الحملات كما خرجت من لوحة الإعلانات:

لو قرأت الجدول وحده لأوقفت حملة الفلل الأصعب. لكن فريق المبيعات قاس شيئًا آخر. من الـ 27 في النموذج السهل تأهل 9 فقط (33%)، فصار المؤهل بحوالي 80 ريالًا. وفي النماذج الصعبة على أكثر من مشروع تأهل 26 من 27. بتطبيق هذه النسبة على الفلل يصير المؤهل من النموذج الأصعب بحوالي 63 ريالًا، والمستشار يتصل بـ 11 شخصًا بدل 27 (كيف حسبناها؟).

وأقولها بصراحة: العينة صغيرة، و63 ريالًا ما زالت فوق السقف الذي أعمل به لأي منصة وحدها (50 ريالًا للمؤهل). القصة الكاملة بكل حملاتها في نتائج الحملات التسع عشرة في جدة. وما تتوقعه من أسعار وحد أدنى في سعر إعلانات تيك توك والحد الأدنى للميزانية.

قبل أول ريال: الحساب وتوثيق النشاط والبكسل

أغلب الأخطاء المكلفة على تيك توك تقع قبل أول حملة. هذه القائمة بترتيبها:

1. حساب TikTok for Business بإيميل المنشأة. الاسم كما في السجل التجاري، والصناعة Real Estate، والدولة Saudi Arabia. العملة SAR وتوقيت الرياض لا يتغيران بعد الإنشاء، والحل الوحيد للخطأ حساب جديد. الخطوات في فتح حساب إعلانات تيك توك لشركة عقارية.
2. Business Center باسمك. الحساب الذي تنشئه الوكالة تحت مركزها ملكها هي، ومعه البكسل وتاريخ الحملات. أدخل الوكالة شريكًا، لا مالكًا.
3. مستند نشاط العقار (SA-Real Estate). قبول الحساب لا يعني قبول الإعلان العقاري. في ثلاثة حسابات سعودية أديرها: مستند لا يطابق بيانات المعلن رفض 25 من 29 إعلان فيديو ومعها إعلان Smart+، وحساب بلا مستند رُفضت فيه 6 إعلانات جديدة بدءًا من حملات نوفمبر 2025، وحساب رفعت فيه الوكالة رخصة المطور فصار المستند Approved. التفاصيل في مستند نشاط العقار في تيك توك.
4. الدفع اليدوي في البداية. تشحن رصيدًا يكفي أسبوعين بميزانيتك اليومية، فتبقى الخسارة محدودة إذا أخطأت في الإعداد.
5. التتبع. النموذج الفوري لا يحتاج بكسل، لكن كل Lead يدخل الـ CRM بمصدره وحملته من اليوم الأول. والبكسل وEvents API ضروريان فقط إذا أرسلت الحملة إلى موقعك، وحدث الـ Lead يجب أن يكون Active قبل الإطلاق. الإعداد في بكسل تيك توك من الإنشاء إلى الاختبار.
6. سطر الترخيص. رقم ترخيص الإعلان وتاريخ انتهائه ورقم رخصة فال، أو رقم الترخيص مع رمز QR، على الفيديو من الثواني الأولى. والقاعدة كاملة في ترخيص الإعلان العقاري ومتطلباته.

الحملة: Smart+ أم مخصصة

في Smart+ تقدم الفيديوهات والميزانية والهدف، وتيك توك يقرر الاستهداف والمواضع، وقد يولّد نسخًا من الكرييتف. تحكمك أقل، وتقاريرك أقل تفصيلًا. وفي الحملة المخصصة (Custom) تحدد أنت الموقع والعمر والمواضع والجماهير. والواجهة المحدّثة تجمع الاثنين في مسار إنشاء واحد، تختار فيه الأتمتة لكل جزء.

متى تختار أيهما؟

• Smart+ مع نموذج فوري: من اليوم الأول. هكذا عملت حملات جدة التسع عشرة كلها، باستهداف تلقائي.
• المخصصة: إذا كانت الحملة تحسّن على حدث في موقعك، أو تحتاج جمهورًا مخصصًا لإعادة الاستهداف، أو تريد التحكم في المواضع.

وفي الحالتين ثلاثة إعدادات لا تتغير: الهدف Lead generation لا Traffic، لأن هدف الزيارات يجلب نقرات رخيصة بلا تسجيل. والعطاء Maximum results بلا تكلفة مستهدفة في أول حملة. والجمهور واسع، 25 سنة فأكثر في مدينة المشروع، بلا اهتمامات. الاهتمامات لم تُختبر في حساب جدة، فلا دليل أنها تضر، ولا دليل أنك تحتاجها.

وقارن النوعين بتكلفة الـ Lead المؤهل بعد 14 يومًا، لا بالانطباع. والمقارنة بالتفصيل في Smart+ أم الحملة المخصصة للعقار.

النموذج الصعب الذي جلب المؤهل الأرخص

النموذج الفوري يُعبّأ داخل تيك توك، والاسم والجوال يُملآن تلقائيًا. التسجيل يأخذ ثانيتين، وهذا سبب رخص الـ Lead وسبب ضعفه معًا. والحل أن تجعل النموذج يسأل قبل أن يأخذ الرقم.

ترتيب النموذج الذي عمل في فلل جدة:

1. مقدمة بلا سؤال: الموقع، وأقوى ميزتين، والمسافة إلى معالم يعرفها أهل المدينة.
2. السعر أولًا: «الأسعار تبدأ من [السعر]، تناسب ميزانيتك؟» بخيارين فقط.
3. طريقة الشراء: كاش أو تمويل، وشرط الدخل الذي يطلبه البنك مكتوب داخل خيار التمويل. هذا على تيك توك وحده، ولا تحوّله إلى سؤال «كم راتبك؟».
4. رقم الواتساب لإرسال الصور والتفاصيل، ثم أنسب وقت للاتصال.
5. شاشة التواصل بالاسم والجوال، ورابط سياسة الخصوصية. الرابط إلزامي، وبدونه لا يُنشر النموذج.
6. شاشتا شكر: زر واتساب لمن يناسبه السعر، وعرض وحدات أرخص لمن لا يناسبه.

ومن يختار «أعلى من ميزانيتي» ينتهي النموذج عنده بخاصية Exit Form من Logic Settings. لا يُسجَّل Lead، لكنه يرى طريقًا إلى وحدات أرخص. وتيك توك ينبّه إلى أن Exit Form قد يرفع تكلفة الـ Lead، وهذا هو الفلتر الذي تريده.

والفلترة حدثت داخل النموذج فعلًا. أكمل النموذج الأصعب 2.8% ممن نقروا (11 من 396)، مقابل 8.8% في السهل (27 من 307). الشاشات الثماني بنصوصها الحقيقية في النموذج الصعب شاشة بشاشة. والإعداد داخل Ads Manager في أسئلة النموذج الفوري في تيك توك.

الفيديو هو الاستهداف

على تيك توك لا تختار أنت من يشاهد بالتفصيل. تفاعل الناس مع الفيديو يقرر لمن يُعرض بعد ذلك. فالفيديو الذي يجذب الفضوليين يجلب لك فضوليين.

في حساب جدة جاءت أعلى نسب النقر (7.72% و7.52% و6.22%) مع أغلى الـ Leads (من 69.5 إلى 115.3 ريال). لكن اثنتين منها كانتا بنموذج صعب، والثالثة جلبت Lead واحدًا. فهذه إشارة، لا دليل. وفي المقابل، فيديو شقق أفقي بنسبة نقر عادية (1.25%) صرف 786 ريالًا وجلب 17 Lead بحوالي 46 ريالًا.

هيكل الفيديو الذي أعمل به:

المقاس 9:16 بدقة 1080×1920، والنص بعيد عن أعلى الشاشة وأسفلها لأن واجهة التطبيق تغطيهما. وجهّز فيديوهين جديدين على الأقل كل أسبوع، حتى يكون البديل جاهزًا قبل أن ترتفع تكلفة الفائز. أمثلة الخطافات في الخطاف في أول ثانيتين.

لماذا تُرفض إعلانات العقار على تيك توك؟

أسباب رفض إعلانات العقار على تيك توك في حساباتي كانت جملة، ومستندًا، وصورة، لا العقار نفسه. وهذه الحالات الثلاث:

• الادعاء المالي (Financial misrepresentation): في حملة شقق بالرياض كتبت «بدون دفعة أولى أو سعي» و«قسط يبدأ من 3600 ريال» في العنوان ونقاط البيع. بقيت 3 من 8 فيديوهات مرفوضة، وقُبلت 5 بالاستئناف خلال حوالي 30 ساعة. والحملات التي حذفت الادعاء من العنوان قُبلت كاملة.
• مستند نشاط العقار: رسالة «requires additional documents or qualification checks» تعني أن المشكلة في المستند لا في الفيديو. صحح المستند، ولا تنسخ الحملة.
• صورة عادية بتصنيف «محتوى للبالغين»: صورة شارع ونخيل وقت المغرب داخل إعلان Smart+ في جدة، إعلان واحد من 19. الاستئناف لم يُقبل، والأسرع أن تستبدل الصورة وحدها.

القاعدة العملية: أبقِ «بدون دفعة أولى» والقسط خارج عنوان الإعلان ونص الشاشة والصوت. ضعهما في النموذج وصفحة الهبوط مع «للمستفيد من الدعم»، وراقب أول مراجعة، لأن نقلهما إلى النموذج لم يُختبر. وفي الفيديو تكفي عبارات مثل «جاهزة بإفراغ فوري» و«تقبل التمويل المدعوم». والقائمة الكاملة في شروط تيك توك التي تمس الإعلان العقاري.

ما خطة أول 30 يومًا على تيك توك؟

خطة أول 30 يومًا على تيك توك أربعة أسابيع: تجهيز بلا إنفاق، ثم اختبار صغير، ثم إطلاق بلا لمس، ثم قرار. والخطة في كتاب تيك توك بميزانية 12,000 ريال للشهر الأول، وحدّها الأدنى حوالي 6,000. والسبب أن حملة النموذج الصعب تحتاج يوميًا حوالي 3 أضعاف تكلفة الـ Lead الخام، أي حوالي 180 ريالًا. أما الحد الأدنى الذي يفرضه تيك توك فهو أكثر من 20 دولارًا يوميًا للمجموعة الإعلانية، كما راجعناه في صفحة الميزانية في مركز مساعدة تيك توك في أكتوبر 2026.

وقواعد الحكم ثابتة طوال الشهر:

• لا تعدّل حملة قبل 5 أيام وحوالي 700 ريال من صرفها.
• لا تقارن نموذجين قبل حوالي 30 Lead مؤهل لكل منهما.
• وسّع فقط حملة بقي المؤهل فيها عند 50 ريالًا أو أقل لأسبوع، بعد 30 مؤهلًا فيها، بزيادة 20% كل يومين.
• الإنذار: مؤهل فوق 100 ريال لأسبوع كامل.

والخطة يومًا بيوم في خطة 30 يومًا لإعلانات تيك توك.

خطوة الغد: اكتب أسئلة نموذجك في ورقة: سعر أرخص وحدة في السؤال الأول، وشرط دخل البنك داخل خيار التمويل، وشاشة شكر ثانية لمن لا يناسبه السعر.

أسئلة شائعة

هل يصلح تيك توك لبيع الفلل الغالية؟ في حساب جدة جلب نموذج لفلل تبدأ من 3.25 مليون ريال 11 Lead بين مارس وسبتمبر 2026، وكل واحد منهم اختار أن السعر يناسبه قبل أن يترك رقمه. العينة صغيرة، لكنها تكفي لتختبر الفلل على تيك توك بدل أن تستبعدها، بشرط أن يكون السعر في الفيديو وفي أول سؤال.

كم أحتاج ميزانية لأول شهر على تيك توك؟ الحد الأدنى الذي يفرضه تيك توك أكثر من 20 دولارًا يوميًا لكل مجموعة إعلانية. وحد كتاب تيك توك لاختبار جاد بالنموذج الصعب حوالي 180 ريالًا يوميًا، وحوالي 6,000 ريال للشهر الأول، والخطة الكاملة 12,000 ريال.

هل أحتاج مستند نشاط العقار قبل أول إعلان؟ نعم. تيك توك في السعودية يطلب مستند SA-Real Estate للإعلان العقاري، وبدونه تُرفض الإعلانات حتى لو قُبل الحساب. ارفعه باسم السجل التجاري نفسه الموجود في الحساب والموقع.

هل أبدأ بحملة Smart+ أم بحملة مخصصة؟ ابدأ بـ Smart+ مع نموذج فوري صعب إذا كان هدفك Leads داخل التطبيق، فهكذا عملت حملات جدة كلها. واختر المخصصة إذا كانت الحملة تحسّن على حدث في موقعك، ثم قارن بتكلفة الـ Lead المؤهل بعد 14 يومًا.

لماذا رُفض إعلاني العقاري على تيك توك؟ في حساباتي كان السبب غالبًا واحدًا من ثلاثة: ادعاء مالي مثل «بدون دفعة أولى» في العنوان، أو مستند نشاط العقار ناقص أو لا يطابق اسم المعلن، أو صورة صنّفتها المراجعة الآلية خطأ. اقرأ السبب المكتوب أولًا، ثم أصلح موضعه.